如果必须要买房,最好的时机一定在熊市

  来源:深圳小产房网发布日期::2018-12-12浏览次数:424

摘要:福田、南山、宝安成交量环比跌幅都在23%以

福田、南山、宝安成交量环比跌幅都在23%以上,龙岗下跌超过30%,罗湖15%。在价格上,福田、宝安二手房成交价格环比跌幅超过1%,全市均价52481元/平米,环跌0.73%。

和上半年59688元/平米相比,到10月份,深圳全市二手住宅价格的跌幅已经超过了10%,龙岗一些二手房的价格已经下跌超过20%。

那么,在这个时候,刚需者——纯粹自住或者偏自住的买家们,要不要继续持币等待?等待更为剧烈的下跌?

何时到底,谁也不清楚。如何抉择,每人有不同的判断。但大体上讲,可以这样说,对于自住(兼投资)型的刚需买家而言,10月开始,市场进入了非常好的买方市场。这个市场,你做出“正确决定的概率,要比以往任何时候都更高

昨晚,后台有个读者跟我说,手里拿着钱,光看不买房子,等待实在是很痛苦。还有另一个读者说,想一次性付款买一套房,因为使用贷款的话,余下的钱不知道投资什么好。

讲真,我不会给出任何买或不买的具体建议,但我们可以讨论一些大的原则,尤其是针对刚需,也许会有些帮助。

第一,大部分刚需并不是“刚需”

这个观点我一直在强调,在我眼里,真正的“刚需”是极少极少的,之所以还使用这个词,是约定俗成。

真正的刚需买房,是不考虑时机的,因为既然叫“刚需”,就是没有弹性嘛,买房子=买空调,崩盘也会买,疯狂也会买。但事实上这样的极少,你看到,差不多每个买房人在选择楼盘做决策的时候,自己住也好,投资也好,通常都会考虑时机的问题。都会问朋友,问专家:“这个时候合适入手吗?”

很简单的一个道理,无论是自住还是投资,房价涨了你都开心,跌了都难受

这是由房地产的本质决定的,尤其在大城市,房地产的本质就是金融资产,是一个人一生最重要的实物资产,是除了生活,还是用来抗通胀的资产,未来还是用来留给子孙的遗产。很少人在考虑买房子的时候,会完全撇除投资升值的预期。

所以,我不太赞成那种:“刚需买房,任何时候都可以”的建议。如果你是刚需,那么首先认清楚自己属于哪一类。这决定了你要不要持币等待,也决定了你用什么思维去看待房地产。

第二,刚需者最大的功课,不是判断抄底,而是弄清楚自己最重要的需求

判断入场的时点,非常的困难,也非常的专业。顶级的大牛们,都难以具备这样的能力。

如果我们看长期,优质城市的房价的确是长期上涨的。但如果你看短周期,抱歉,从来都不存在只涨不跌的房价。不能因为看到2015年的房价大涨1倍,就忘记了2008年的房价大跌3成。现在这个市场处在什么阶段?是反转的前夜,还是下跌的开始?是2007年底还是2008年底?测算半年后或者1年后的短期房价走势,如同六月天,很难预知。

刚需者去干抄底预测的事情,其实是以短击长。我的意思是,你不应该浪费时间和精力在这个上面,而应该去思考自己到底为什么要买房子?需要什么样的房子?弄清楚自己最重要的需求,为第一要务。在这个基础上,尽量的兼顾投资升值的考虑。弄清楚这个问题的重要性在于,当面临不同的楼盘选择时,你知道要放弃什么

比如说,这周沙井有两个网红盘,华强城拥有很好的地铁优势,万科星城拥有产品和教育配套的优势,差不多的价格下,你怎么选择?我想偏重居家的有车一族,会和偏重通勤的上班一族,以及和看重出租效率的投资者群体,都会有不同的选择。再者,同样都拥有地铁,也都差不多的价格,沙井的华强城和盐田的佳兆业城市广场,你又怎么选择?当你面对这些同区域或者跨区域的选项时,要知道该怎么做出扬弃,最符合自身的利益。出发点不同,思维逻辑不同,选择都可能会大相径庭。

人都是在局限条件下想得到最优的选择,这样的心态很正常。但需求有主有次,刚需买房子,要首先确定最主要的需求,忌讳面面俱到——想要完美的一步到位的房子,需要你有很多很多钱。而要确定最主要的需求,不是想出来的,而是看盘看出来的。

第三,刚需最好的买房时机,一定是在熊市

我不知道,具体的买房时点在哪年哪月,但无数次的实践证明,真正正确的决定,真正获益巨大的投资,都是在市场最悲观的熊市出现的

对刚需而言,要学会敢于在熊市买房子。显然我并非基于抄底的逻辑——在熊市买房子,一定是能拿到更便宜的价钱的,这个大家都知道,做出这样的建议的,而是另外一个逻辑:信息成本。熊市买房,信息不对称最少

因为涉及到部门太多,房地产是一个信息不对称巨大的行业。在一个房价每月都在上涨的市场中,面对开盘日光,面对业主返价,买家只会想一件事:早点上车。这种情况下,决策周期太短了,他根本没有时间、精力、心情,去做充分的比对研究,结果选错房子的概率是很高的。

能够让买家从容比对的时机,从来都出现在买方市场中。这个时候,市场短期的供求关系逆转,库存量大增、需求量萎缩、日光盘不再。市场留给你的决策周期变长,即便是你一时半会不买,也不担心会抢不到。你可以有充分的时间尽可能多的搜集区域的规划信息、楼盘信息、价格信息,进行更加充分的比对。理论上,你拥有的信息越多越准确,做出的决策越正确。

所以,只要到了熊市,刚需买家应该更加积极的看楼,而不是刷朋友圈看新闻说“房价还要继续跌”,那什么也帮不到你。

但实际上,并不是所有人都会这么做,甚至是,大部分人都不会这么做。买房也好炒股也好,尽管大家梦寐以求的都是“别人恐惧的时候我贪婪”,抄到底部,这样不但可以暴富,还可以炫技。但揣摩每个市场参与者的心理,我们会发现,真正敢这么干的人,从来都少之又少。尤其是买房的刚需者,基本上都是追涨杀跌——在房价已经上涨之后才决定去跟随,而在房价下跌之后总是期待会跌更多。

熊市入市,需要极大的勇气。你不知道是否跌到了地板价,你也不知道地板下面是不是还有个地窖,在市场反弹之前你还需要熬多久。这些,对一个人的心性是有巨大的考验的。

如果你必须要买房,最需要认真的想清楚最后这一点,正确的决定很少是随大流的。

第四,刚需的最大忌讳:过分关注价格波动。

就算是你按照上述做好了功课,你有真实的居住需求,又有实际的购买力,并且知道自己需要什么样的房子,按照你的需求找到了合适的房子,并进行了充分的理性对比,然后在调整期买入了。

就一定能够赚钱吗?显然不是。

很有可能,你买来之后,发现房价还在跌,甚至是。这个时候,你会不会很抓狂,觉得自己踏了坑,亏大了。然后,刚需者们最喜欢干的一件事是:拉条幅砸售楼处想方设法去退房。如果说有后悔药,这些年打砸售楼处退房的业主也许是最想吃的吧。

我不能要求每一个高位买房的买家都要“强颜欢笑”,但刚需过于关注价格波动,根本上是违反了第二点。就是投资者,过分为价格波动困扰,都会被视为非常可笑的操作。因为走到极致,那样意味着你想赚尽每一分钱,想精准把握到市场的短期波动,那真的是好难实现。

过往的大量案例显示:真正在中国房地产的这个“大周期”里赚大钱的,是那种不怎么关注价格短期波动而是逢低就买的“刚需”,不是那种天天等着房价大跌的“刚需”,也不是那种做高抛低吸的炒家

以上是我认为刚需型(兼投资)买家需要注意改变的一些认知或习惯,尤其是在市场的调整期,环境转变,思维也要跟着转变。当你在做出一个购买决定的时候,希望你能够清醒的知道,自己是在参与这个市场交易。

如果你做好了这些准备,我觉得你应该去放胆子去看楼盘了。

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